Архив

Посредственная непосредственность

Из письма в редакцию: «Мы собственники многоквартирного дома № 6а по улице Ленина г.Карталы просим разъяснить, что представляет собой непосредственное управление многоквартирным домом, которое нам предлагает управляющая компания ОАО «Челябоблкоммунэнерго». Просьба подкреплялась подписями четырех собственников квартир в означенном доме, а также целой чередой звонков от других наших читателей с аналогичной просьбой. Идем навстречу. В строгом соответствии с буквой Закона.
Начало перехода к рыночным отношениям в жилищно-коммунальном хозяйстве в нашей стране началось в декабре 2004 года, когда был принят Жилищный кодекс РФ. В действие он вступил с 1 марта 2005 года, в одночасье изменив все представления об управлении многоквартирными домами. В частности, началось разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, развитие принципов конкуренции в сфере обслуживания жилья. Но, пожалуй, самое главное, это то, что с момента вступления в силу ЖК РФ каждый собственник получил перечень определенных прав (и обязанностей), однако, как оказывается, большая часть наших граждан до сих пор до конца с ним не разобралась. По сути, из-за откровенного нежелания «возиться» с профессиональной сухостью законодательного изложения.
Основная идея жилищного законодательства сводится к действию трех форм управления многоквартирными домами – это управление многоквартирным домом с привлечением управляющей компании, товарищество собственников жилья (ТСЖ) и непосредственное управление многоквартирным домом. Сразу стоит оговориться, что перечень способов управления является закрытым, поэтому на практике не могут применяться какие-либо смешанные или дополнительные способы управления.
Наибольшее распространение на территории нашей необъятной родины получил именно первый способ управления – большинство граждан предпочло оплачивать услуги профессионалов, нежели вдаваться в сложности организации качественной эксплуатации и ремонта домов.
Что касается «непосредственного управления», то, как отмечают эксперты, такой вариант долгое время оставался мало востребованным. Но после вступления в силу Постановления Правительства РФ № 354 жилищные организации по всей стране стали активно инициировать перевод жилья на непосредственное управление – такова последняя «модная» тенденция. Одна из причин, что согласно этому постановлению управляющие организации должны заключить договор с поставщиком ресурсов (вода, свет, отопление, газ) и быть исполнителем коммунальных услуг. Другими словами, сначала закупить ресурс, после – продать его собственникам, а потом рассчитаться с поставщиком. При этом ресурсоснабжающие организации имеют полное право взыскать с жилищников 100% его стоимости. Понятно, что такая ситуация может привести к серьезным убыткам для УК, с учетом того, что во многих домах есть неплательщики. И дабы обезопасить свой бизнес от краха УК (и не только) настойчиво рекомендуют собственникам перейти на новую форму управления. Разумеется, не объясняя, чем это для них обернется.
Изначально непосредственный способ управления представлялся так: собственники жилья управляют своим домом сами. Решают, какую организацию нанять, чтобы вывозить мусор, какую – чтобы убирать подъезды и придомовую территорию, какую – чтобы стены красить и крышу латать и т.д. Естественно, в данном случае и договоры на все услуги ресурсоснабжающих организаций (холодное и горячего водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и др.) в соответствии с законом каждый собственник заключает от своего имени для своей собственной квартиры. С одной стороны, это явный плюс – вас не отключат за долги соседей. С другой стороны, есть в этой «адресности» и определенная сложность – все возникающие проблемные ситуации жителям тоже придется решать самостоятельно. В лучшем случае общедомовые интересы в том же суде или в муниципальной организации может отстаивать «старший по дому» – наиболее авторитетный и компетентный жилец, которого выбирают большинством голосов на общем собрании. В вашем доме есть такой специалист широкого профиля, готовый в полной мере отстаивать ваши интересы по собственной инициативе?
Далее, при непосредственном управлении каждый собственник жилья в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества дома, по подготовке здания к зиме. Для этого он дополнительно заключает договоры оказания услуг по содержанию и выполнению ремонтных работ общего имущества дома с сервисными организациями, осуществляющими эти виды деятельности. В «содержание» входят уборка подъездов, вывоз бытового мусора, обслуживание электропроводки в подъездах, проведение их косметического ремонта, содержание придомовой территории и другие виды работ. Решение об этом принимается на общем собрании, которое, по сути, придется проводить каждый раз, в случае необходимости принятия того или иного решения.
Теоретически, при непосредственной форме управления собственники жилья могут даже сэкономить финансовые средства, так при данной форме управления отсутствуют затраты по содержанию самой управляющей организации. Для этого при заключении договоров необходимо проследить за тем, чтобы расходы по содержанию УК не были включены в расчеты по содержанию дома.
Кстати, проведение всех видов ремонтов (в здании и на прилегающей территории) в управляемых «непосредственно» домах ведется исключительно за счет собственников – заключаются разовые договоры в отсутствии «юридического лица» у собственников. Следует учитывать, что при данной форме управления многоквартирный дом, нуждающийся в капитальном ремонте не попадает под федеральную программу: в соответствии с частями 4 и 6 статьи 20 («Порядок расходования средств Фонда») Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» средства Фонда могут быть израсходованы на проведение капитального ремонта многоквартирных домов включенных «в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах». Таким образом, средства финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, предоставляемые в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ не могут расходоваться на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, управление которыми осуществляется непосредственно собственниками помещений.
Почему же государство, предусмотрев в Жилищном кодексе возможность выбора одного из трех способов управления, деньги на капитальный ремонт выделяет только на управляющие организации и ТСЖ, обделив тем самым непосредственный способ управления? Все дело в перечислении и контроле бюджетных средств, которые могут поступать только на специально открываемые юридическими лицами (ТСЖ и управляющими организациями) расчетные счета. Бюджетные средства не могут быть направлены, скажем, Петрову Петру Петровичу в 26-ю квартиру. Значит, для участия в программах государственной поддержки все же придется регистрировать юрлицо и открывать счет? Но это уже несколько иная история.